Quelle est la différence entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS ?

Quelle est la différence entre une SCI à l'IR et une SCI à l'IS ?

La différence fondamentale réside dans le régime fiscal :

• SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) : Les revenus et charges de la SCI sont directement imposés au niveau de chaque associé, proportionnellement à leurs parts. Les bénéfices sont ajoutés aux revenus fonciers personnels et soumis au barème progressif de l’IR (jusqu’à 45%). L’amortissement des biens n’est PAS possible.

• SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) : La SCI est imposée comme une société commerciale au taux de l’IS (15% jusqu’à 42 500€ puis 25%). Les associés ne sont imposés que sur les dividendes distribués. L’amortissement des biens est autorisé, ce qui réduit le bénéfice imposable.

⚠️ MISE EN GARDE IMPORTANTE sur l’amortissement à l’IS :

Si votre SCI à l’IS a pratiqué l’amortissement comptable, attention lors de la revente ! Les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement :

– Prix de vente : 500 000 €
– Prix d’achat : 300 000 €
– Amortissements pratiqués : 100 000 €
– Plus-value imposable = 500 000 – (300 000 – 100 000) = 300 000 € (et non 200 000 €)

Cette plus-value sera taxée à l’IS (25%) sans possibilité d’exonération pour durée de détention. De plus, vous devrez également payer la taxe sur les plus-values immobilières des particuliers (19% + prélèvements sociaux 17,2% = 36,2%) sur la partie correspondant aux amortissements.

Résultat : Une double imposition très pénalisante qui peut annuler tous les avantages fiscaux obtenus pendant la période de détention.

Recommandation : Avant d’opter pour l’IS, consultez impérativement un expert-comptable pour évaluer votre stratégie patrimoniale sur le long terme.